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Dingliches Wohnrecht: Welche Rechte und Pflichten hat der Bewohner?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 15.11.2017

Frage:

Ich möchte gerne ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen erwerben. Zwei der Wohnungen sind aktuell bereits bewohnt, eine der Wohnungen ist mit einem Wohnrecht belastet, das auch im Grundbuch eingetragen ist. Vertraglich wurde zwischen dem Vater des aktuellen Eigentümers sowie dem Bewohner damals festgelegt, dass das Wohnrecht nicht unentgeltlich ist. Aktuell zahlt der Bewohner keine Miete und wohl auch keine Nebenkosten. Nach meinem Kenntnisstand wäre er jedoch selbst bei einem unentgeltlichen Wohnrecht dazu verpflichtet, die Nebenkosten zu bezahlen.

Welche Möglichkeiten ergeben sich aus diesem nicht unentgeltlichen (=entgeltlichen?) Wohnrecht für den Eigentümer? Ist die Erhebung einer Miete möglich und können Nebenkosten erhoben werden? Ich möchte keinen Streit mit den Mietern, jedoch wenn möglich auch keine steuerlichen Nachteile  durch den Erwerb des Hauses.

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Antwort:

Ein dingliches Wohnrecht, also ein Wohnrecht welches im Grundbuch eingetragen ist, ist immer ein kostenloses Wohnrecht. Es bestehen folgende Rechte und Pflichten:

1. Nutzungsrecht: der Wohnrechtsinhaber kann die Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen. Das Nutzungsrecht schließt sämtliche Gemeinschaftsanlagen ein, wie z. B. eine Heizung, Wasserversorgung etc.

2. Es können Lebenspartner, Familie oder Pflegepersonen in die Wohnung mit aufgenommen werden.

3. Ohne Zustimmung darf der Eigentümer die Wohnung weder betreten noch besichtigen.

4. Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom usw. muss der Wohnrechtsinhaber selbst tragen.

5. Der Wohnrechtsinhaber muss die Wohnung Instand halten, z. B. kleine Reparaturen selbst zahlen, Renovierungen selbst zahlen, usw.

Eine Miete oder eine Entschädigung für das reine Bewohnen fällt grundsätzlich nicht an.

Tatsächlich ist es jedoch unter Verwandten – Eltern – Kinder – nicht selten, dass neben einem dinglichen Wohnrecht auch ein Mietvertrag geschlossen wird. Oft führt das zu steuerlichen Vorteilen.

Rechtlich sind diese Verträge vollkommen getrennt voneinander zu betrachten und es gelten die jeweiligen vertraglichen Pflichten unabhängig voneinander.

Sollte der Vertrag, der zwischen dem Vater des aktuellen Eigentümers und dem Wohnrechtsinhaber geschlossen worden ist, noch heute bestehen, d. h. hat ihn bislang keiner gekündigt, könnte eine darin vereinbarte Miete verlangt werden, auch wenn derzeit keinerlei Zahlungen erfolgen. Natürlich kann dieser Mietvertrag entsprechend den gesetzlichen und/oder vertraglich festgelegten Möglichkeiten vom Wohnrechtsinhaber oder vom derzeitigen Eigentümer gekündigt werden.

Aus Sicht des Wohnrechtsinhabers wäre es sogar sinnvoll, den Vertrag zu kündigen, da das Geld spart.

Bei den Überlegungen, das Objekt zu kaufen, können Sie derzeit rechtlich sicher nur mit dem dinglichen Wohnrecht kalkulieren, m. a. W. nur Nebenkosten würden gezahlt werden.

Selbstverständlich würde ein Mietvertrag, der nicht gekündigt wurde, bei einem Erwerb durch Sie auch auf Sie übergehen und Sie könnten die Miete verlangen. Ggf. ist es sogar möglich, mit dem Wohnrechtsinhaber einen neuen Mietvertrag zu schließen, wenngleich es wirtschaftlich dafür aus Sicht des Wohnrechtsinhabers i. d. R. keinen Grund gibt.

Unabhängig davon ist bei einem Kauf ein Wohnrecht durchaus kaufpreismindernd. Das sollte also bei den Verhandlungen berücksichtigt werden.

Um die konkrete Wertminderung zu berechnen, geht man wie folgt vor:

Berechnung der jährlichen Nettokaltmiete für die Wohnung, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.

Dieser Betrag wird mit einem Faktor X multipliziert, der die durchschnittliche Lebenserwartung berücksichtigt. Den fraglichen Faktor können Sie hier finden:

 http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2016-11-04-bewertung-eine-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-fuer-stichtage-ab-1-1-2017.pdf?__blob=publicationFile&v=4



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